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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

“种牙”整体费用有望降一半——口腔种植牙省际联盟集采看点解析******

　　平均中选价格降至900余元，与集采前中位采购价相比，平均降幅55%；全国近1.8万家医疗机构参与集采，采购需求量达287万套……1月11日，口腔种植体系统集中带量采购在四川开标，产生拟中选结果，拟中选产品公示后将发布正式中选结果。此次集采有哪些看点？

　　中选产品平均降价55% 患者有望不再“望牙兴叹”

　　记者了解到，在国家医保局指导和协调下，四川省医保局牵头形成口腔种植体系统省际采购联盟，集采范围覆盖全国。

　　参与投标的企业代表、相关专家、多省医保部门的代表……1月11日上午10点，四川省政府政务服务和公共资源交易服务中心的开标室内座无虚席，种植牙集采开标工作正式启动。

　　四川大学华西口腔医院口腔种植科主任满毅介绍，种植牙可以获得与天然牙齿功能、结构及美观相似的修复效果，一直被口腔医学界公认为缺牙的最佳修复方式，患者需求量也比较大，仅四川大学华西口腔医院口腔种植科一年的种植牙数量就超过6000颗。

　　据介绍，拟中选产品平均中选价格降至900余元，与集采前中位采购价相比，平均降幅55%，预计每年可节约患者费用40亿元左右。

　　“不再让患者‘望牙兴叹’，集采后的种植牙将为更多患者减轻医疗负担。”满毅说。

　　记者梳理发现，在此次开标现场，多款产品“踩线”或是接近“踩线”报价。集采现场共有55家企业参与，其中39家拟中选，中选率71%，中选企业既包括一些知名国际企业，也包括一些国内企业，中选产品丰富。

　　记者从国家医保局获悉，集采前价格较高的士卓曼、登士柏、诺保科种植体系统从原采购中位价5000元左右降至1850元左右，市场需求量最大的奥齿泰、登腾种植体系统从原采购中位价1500元左右降至770元左右。

　　“此前种植牙收费价格不太规范，经常出现一颗牙打包一口价收费，但是患者并不清楚其中各个部分多少钱。集采后价格体系将更加公开透明。”首都医科大学国家医疗保障研究院院长助理蒋昌松说。

　　“种牙”不仅贵在牙本身，其附带的医疗服务费用也让不少公众望而却步。除了以集采形式降低种植体价格，国家医保局去年印发文件，明确三级公立医院单颗常规种植牙的医疗服务价格调控目标为4500元，旨在通过发挥公立医疗机构价格“锚”的作用，引导民营医疗机构合理定价，让公众更加充分感受到“减负”效果。

　　据了解，口腔种植的费用大致分为种植体、牙冠和医疗服务三个部分，经过此次种植体集采后，预计种植一颗牙的整体费用（含医疗服务、种植体和牙冠）有望降低一半左右。

　　历时近一年时间 口腔种植牙集采到底难在哪儿？

　　国家医保局相关负责人表示，不同于以往耗材集采，口腔种植牙民营医疗机构占比大、种植体品牌集中度高、产品系统组成和种植牙费用构成复杂等，都为此次口腔种植牙集采带来不小难度。

　　为充分了解当前种植牙市场情况，多地先行“试水”，为规范口腔类医疗服务探索可行路径。

　　2021年年底，四川省发布《关于开展部分口腔类高值医用耗材产品信息采集工作的通知》，收集多地口腔医用耗材历史采购数据。

　　据调查，种植牙市场化程度高，民营医疗机构约占80%的市场份额。如果不能动员更多民营医疗机构参加，可能难以取得足够的量价博弈效果，群众也无法便利地享受种植牙服务。

　　为此，此次集采付出了大量精力动员民营医疗机构参加集采。约1.4万家民营医疗机构参与集采报量，占本次集采医疗机构总数的80%。

　　“这次可以说是最难的一次集采。”四川省药械招标采购服务中心主任赵应成告诉记者，因为种植牙体没有进入医保目录，民营医院可以根据具体运行成本自行定价。

　　有公众反映，“种牙”除了牙体本身外，还有很多配套产品需要一起购买，不禁担心集采后会不会“按下葫芦浮起瓢”。

　　为避免此类现象发生，这次口腔种植牙集采以多部件组合成套采购，种植体产品系统包括种植体、修复基台、配件包，防范部分部件因未中标而短缺或因未纳入集采而涨价。

　　为了保障临床使用的稳定性和延续性，此次集采还根据医疗机构采购需求、企业供应能力和意愿适当开展分组竞争，将医疗机构需求量大、且能全国供应的企业分为A组，其他企业分在B组，为公众提供“质优价廉”的产品。

　　预计最快3月下旬落地 将建立价格监测预警机制

　　记者了解到，通过多项措施协同发力，预计2023年3月下旬到4月中旬，患者将全面享受到降价后的种植牙服务。

　　“各省医保局官网将长期公布种植体集采中选价，方便患者对比民营医疗机构加价幅度，引导患者前往价格合理的医疗机构就医。”此次集采省际联盟联采办负责人说，我们倡导民营医疗机构加价适度，实现患者利益和医疗机构发展的共赢。

　　记者了解到，口腔种植牙在公立医疗机构的医疗服务项目和医用耗材将分开计价收费，医用耗材执行“零差率”销售政策，中选价格就是患者最终向医院支付的种植体价格；在民营医疗机构，口腔种植价格实行市场调节，允许民营医疗机构在种植体中选价格基础上加成一定比例。

　　“在今天集采结果出来后，我们将立即组织企业和医疗机构明确采购量、签订合同，让患者能享受到集采带来的好处。”赵应成说。

　　据介绍，为了推进此次集采效果扎实落地，各地医保部门将做好后续的价格监测工作。对于民营医疗机构，还将建立价格预警机制，通过及时的信息披露等办法，引导民营医疗机构落实此次集采。

　　同时，各地医保部门也将对价格虚高、收费不合理、虚假宣传的医疗机构予以公开曝光，引导民营医疗机构制定符合市场竞争规律和群众预期的合理价格，真正让患者享受到集采降价实惠。

　　下一步，医保部门将做好集采中选结果落地实施前的准备工作，并将在近期对种植牙过程中配套使用的牙冠耗材开展竞价挂网，同步落实口腔种植医疗服务价格全流程调控，使种植牙服务的三类主要费用同步下降，有效降低群众种牙费用负担。（彭韵佳、董小红、沐铁城）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）